OSB’lerde bulunan alanların amacına uygun olarak kullanımının ve bu suretle OSB’lerin planlı üretim alanı oluşturma hedefine ulaşmasının sağlanması ve OSB içindeki arsaların spekülatif amaçlarla el değiştirmesinin önüne geçilmesi için mevzuatta bir takım tedbirler öngörülmüştür.

OSB mülkiyetinde bulunan sanayi parsellerinin mülkiyetinin devrinden önce tahsis sisteminin kabul edilmesi, tahsis yapıldıktan sonra mevzuatta (OSB Uygulama Yönetmeliğinin 108'inci maddesinde) öngörülen durumların gerçekleşmesi halinde tahsisin iptal edileceğine ilişkin düzenlemenin yer alması ve tahsis yapıldıktan sonra ancak mevzuatta aranan koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyetin geçmesine izin verilmesi; bu amaca hizmet eden en önemli tedbirlerdendir.

Arsa tahsisinin iptali

Arsa tahsis edilen katılımcıların yapı ruhsatı almalarına ve üretime geçmelerine ilişkin süreler öngörülmüş; bu sürelere uyulmaması halinde ise tahsisin iptal edileceği belirtilmiştir.

OSB Uygulama Yönetmeliğinin 108'inci maddesine göre, tahsis edilen arsa ile ilgili olarak;

a) Tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almayan,

b) Yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıl içinde üretime geçmeyen,

c) Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğine göre “Çevresel Etki Değerlendirmesine tabi değildir”, “Çevresel Etki Değerlendirmesi gerekli değildir” veya “Çevresel Etki Değerlendirmesi olumlu” kararı almayan,

katılımcılara yapılan tahsis, yönetim kurulu tarafından iptal edilir.

OSB’ler mücbir sebeplerin varlığı halinde bu süreleri 2 yılı geçmemek şartıyla uzatabilir.

Bakanlık kredisi kullanmayan OSB’lerde, belirtilen tüm bu sürelerin hesabında 1/1000 ölçekli parselasyon planının onay tarihi esas alınır.

Yine OSB Uygulama Yönetmeliğinin 110'uncu maddesinin ikinci fıkrasında; katılımcının inşaatını süresinde ya da verilen ek süre içinde bitirmemesi halinde, temel atmış veya temel inşaatını bitirmiş olsa bile OSB'nin tahsisi iptale yetkili olduğu hükmüne yer verilmiştir.

Arsa tahsisinin iptali halinde katılımcıya yapılacak ödemeler (arsa tahsis bedellerinin iadesi)

OSB Uygulama Yönetmeliğinde; arsa tahsisinin 108'inci madde çerçevesinde iptal edilmesi durumunda katılımcıların iptal tarihine kadar ödemiş oldukları tahsis bedellerinin OSB tarafından geri ödenmesine ilişkin bazı düzenlemelere yer verilmiştir.

Söz konusu düzenlemeleri incelemeye başlamadan önce belirtmek gerekir ki; "ödenen tahsis bedellerinin iadesine" ilişkin olarak bu makalede yer alan açıklamalar, hukuken geçerli arsa tahsis işleminin iptali durumu için geçerlidir. Yoksa mevzuatta aranan koşulların gerçekleşmemesi nedeniyle hukuken geçerli bir arsa tahsisinin bulunmaması halinde, arsa tahsisinin iptalinden bahsedilmesine ve para iadesinin burada açıklanan şekilde yapılacağının kabulüne imkan bulunmamaktadır.

OSB Uygulama Yönetmeliğinin, arsa tahsis bedellerinin iadesine ilişkin hükümlerinde, muhtelif tarihlerde değişiklikler yapılmıştır. Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelikler, açıkça aksi bir hüküm olmadıkça yayımlandıkları tarihte yürürlüğe girerler ve aksine hüküm bulunmadığı takdirde yürürlüğe girdikleri tarihten sonra uygulama alanı bulurlar.

OSB’lerin arsa tahsis işlemini iptal etmeleri halinde OSB tarafından yapılacak tahsis bedeli iadesine ilişkin olarak OSB Uygulama Yönetmeliğinde yer alan hükümler, yürürlük tarihlerine göre şu şekildedir:

1- OSB Uygulama Yönetmeliğinin 01.04.2002 tarihinde yürürlüğe giren ilk halinde; OSB’lerin arsa tahsisini iptal edebileceklerine ilişkin hüküm bulunmakla birlikte, bu durumda tahsil olunan tahsis bedellerinin iadesine ilişkin herhangi bir düzenlemeye yer verilmediği görülmektedir.

OSB Uygulama Yönetmeliğinin aradığı koşulları yerine getirmeyerek arsa tahsis sözleşmesinin iptaline sebebiyet veren tarafın, 01.04.2002-22.08.2009 tarihleri arasında ödemiş olduğu tahsis bedelini faizsiz olarak geri alabileceğinin kabulü uygun olacaktır. Ancak, iptal tarihi ile ödeme tarihi arasındaki süre için yasal faiz işleyecektir.

2- Konuya ilişkin olarak OSB Uygulama Yönetmeliğine ilk olarak 22.08.2009 tarihinde hüküm konulmuştur. 22.08.2009-09.02.2011 tarihleri arasında yürürlükte olan Yönetmelik, “Katılımcı, inşaatını süresinde ya da verilen ek süre içinde bitirmediği takdirde; temel atmış veya temel inşaatını bitirmiş olsa bile, OSB, arsa tahsisi bedelini iade etmek suretiyle tahsisi iptale yetkilidir." hükmünü amirdir.

Söz konusu hükümde “... arsa tahsis bedelini iade etmek suretiyle...” ifadesine yer verilerek, arsa tahsisinin OSB tarafından iptal edilmesi halinde; katılımcının 22.08.2009–09.02.2011 tarihleri arasında yapmış olduğu arsa tahsis bedeli ödemelerinin, faizsiz olarak iade edileceği kabul edilmiştir.

3- OSB Uygulama Yönetmeliğinde 09.02.2011 tarihinde yapılan değişiklikle, konuya ilişkin hüküm şu şekilde yer almıştır: “Katılımcı, inşaatını süresinde ya da verilen ek süre içinde bitirmediği takdirde; temel atmış veya temel inşaatını bitirmiş olsa bile, OSB, arsa bedelini iade etmek suretiyle tahsisi iptale yetkilidir. Arsa tahsislerinin iptalinde iade edilecek arsa bedeli; ilk satış bedelinden az, yılı kanuni faiz oranları ile belirlenen arsa bedelinden fazla olmamak üzere OSB’ce belirlenerek katılımcıya ödenir."

09.02.2011-18.11.2015 tarihleri arasında yürürlükte olan bu hüküm gereğince; arsa tahsisinin OSB tarafından iptal edilmesi halinde, katılımcı tarafından bu tarih aralığında ödenen tahsis bedeline karşılık olarak, iade edilecek arsa bedelinin ilk satış bedelinden az, yılı kanuni faiz oranları ile belirlenen arsa bedelinden fazla olmamak üzere OSB’ce belirlenecek meblağ iade edilir.

4- OSB Uygulama Yönetmeliğinde 18.11.2015 tarihinde yapılan değişiklikle, konuya ilişkin şu hüküm yürürlüğe girmiştir:

“(1) Katılımcı, istediği zaman parsel tahsis işleminden vazgeçebilir.

(2) Katılımcı, inşaatını süresinde ya da verilen ek süre içinde bitirmediği takdirde; temel atmış veya temel inşaatını bitirmiş olsa bile OSB, tahsisi iptale yetkilidir.

(3) Her iki durumda ödenecek arsa bedeli; müteşebbis heyet/genel kurulca karara bağlanması şartı ile tahsis bedelinin ödenen kısmına, ödeme tarihleri dikkate alınarak iade/iptal tarihine kadar geçen süre için Maliye Bakanlığınca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranı üzerinden hesaplanan tutarın ödenen tutara eklenmesi ile bulunan tutarı geçmemek üzere OSB tarafından belirlenir. Söz konusu tutar, arsanın geri alınma tarihinden itibaren ilk mali yılda bütçeye konularak şubat ayı içerisinde katılımcıya ödenir. Katılımcı bunun dışında hiçbir surette faiz ve tazminat ile iptal tarihi ile ödeme tarihi arasında geçen süre için de faiz talep edemez. Bu şekilde iade/iptal işlemi yapılarak paralarını alan katılımcıların yeniden müracaat etmesi halinde hiçbir öncelik hakları olmaz."

Söz konusu hüküm gereğince, arsa tahsis işleminin OSB tarafından iptal edilmesi halinde, 18.11.2015 tarihinden sonra ödenen tahsis bedellerine karşılık olarak OSB tarafından katılımcıya iade edilecek meblağ; 18.11.2015 tarihinden sonra ödenen tahsis bedellerinin, ödeme tarihleri dikkate alınarak iade/iptal tarihine kadar geçen süre için Maliye Bakanlığınca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranı üzerinden hesaplanan tutarın ödenen tutara eklenmesi ile bulunan tutarı geçmemek üzere OSB (müteşebbis heyet/genel kurul) tarafından belirlenir.

Bu şekilde belirlenen tutar, arsanın geri alınma tarihinden itibaren ilk mali yılda bütçeye konularak şubat ayı içerisinde katılımcıya ödenir. Katılımcı bunun dışında hiçbir surette faiz ve tazminat ile iptal tarihi ile ödeme tarihi arasında geçen süre için de faiz talep edemez.

Ödeme zamanı

OSB Uygulama Yönetmeliğinin halen yürürlükte olan 110’uncu maddesinin üçüncü fıkrasında; arsa tahsisinin iptali halinde OSB tarafından iade edilecek meblağın, arsanın geri alınma tarihinden itibaren ilk mali yılda bütçeye konularak şubat ayı içerisinde katılımcıya ödeneceği kuralına ve akabinde “Katılımcı bunun dışında hiçbir surette faiz ve tazminat ile iptal tarihi ile ödeme tarihi arasında geçen süre için de faiz talep edemez.” hükmüne yer verilmiştir.

Ancak, Yönetmelikte öngörülen süre içerisinde (arsanın geri alınma tarihinden itibaren ilk mali yılda bütçeye konularak şubat ayı içerisinde) katılımcıya para iadesinin yapılmaması halinde; katılımcının alacağının, söz konusu şubat ayı sonunda istenebilir (muaccel) hale geldiğinin kabulü ve artık bu tarihten itibaren alacağa yasal faiz uygulanması gereklidir. Nitekim Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 08.12.2009 tarihli ve E.2009/5908, K.2009/13855 sayılı kararı da bu yöndedir.

Sonuç

Mevzuat çerçevesinde geçerli bir arsa tahsisinin, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 108'inci maddesi gereğince OSB tarafından iptal edilmesi halinde; katılımcıya ödenecek meblağ; katılımcı tarafından yapılmış ödemelerin tarihleri dikkate alınarak yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde tespit edilmelidir.